国金证券：楼市见底或即将来临，预计明年一二季度将有企稳迹象

从二手房成交占比、国金租金回报率和房价收入比的证券数据来看，房地产市场距离止跌回稳的楼市时刻并不遥远。根据当前市场调整的见底将临季度将有迹象节奏，预计明年一二季度将有企稳的或即可能。我们认为，预计新房销量、明年二手房价格以及市场估值泡沫这几个指标是企稳关键。

一、国金房地产“止跌回稳”的证券距离

（1）二手房成交占比与新房“量稳”的关系。

自2022年以来，楼市全国新房和二手房住宅成交面积维持在15亿平方米左右，见底将临季度将有迹象二手房的或即加速替代导致新房成交面积收缩。预计到2025年，预计二手房成交占比将达到约50%。明年当这一比例接近稳定区间时，新房市场有望企稳。

国际经验表明，成熟市场二手房的成交占比存在稳定区间，中国内地的住房平均使用寿命约为30年。因此，随着市场成熟，二手房成交占比应高于日本（约60%-63%）而低于中国香港（约74%-77%）。

在18个样本城市中，2023年前三季度二手房成交占比为57.2%，预计明年有望接近或超过日本的稳态下沿（60%-63%），这将有助于新房销量企稳。

（2）租金回报率与二手房“价”的企稳关系。

房子的价值由居住价值、投资价值和所有权价值构成。随着市场逐渐成熟，房屋的投资属性减弱，租金回报率成为估值的“锚”。中国目前的租金回报率为2.37%，预计在明年二季度有望上涨至合理水平（接近2.5%）。

（3）房价收入比是否消化了估值泡沫？

数据显示，北、上、广、深等城市的房价收入比远高于国际城市，但这可能被高估。经过调整，北京和上海等地的房价收入比已回落至合理区间，表明泡沫正在消化。

二、房地产市场何时迎来“最后一跌”？

房地产市场的企稳并不遥远，然而实现这一目标需要考虑宏观经济和社会预期的影响。新动能的确立将促使新的购买力群体出现，未来可能有助于房地产市场。

三、房地产市场企稳的节奏

企稳的顺序预计将是新房“量”的稳定早于二手房“价”的稳定。不同类型房产的企稳时间存在差异，新好房、老破小、改善房和老现房将依次企稳。当市场整体趋于稳定时，存量低效房源有望去化。

租金回报率以2.5%作为标志，意味着各城市的房地产市场企稳将有所不同。一线城市的企稳租金回报率预计在2.0%-2.2%，而二三线城市需满足高于3%的租金回报率和租金稳定的条件。当前，符合这些条件的城市包括乌鲁木齐、贵阳和哈尔滨。

风险提示包括宏观经济改善程度不及预期、房地产企稳进程慢于预期等。

本文转载自微信公众号雪涛宏观笔记，由王秋佳编辑。